Уступка сторонами прав требований по договору участия в долевом строительстве и существенные условия.

По договору уступки прав требований (цессии) одна сторона цедент (первоначальный потребитель) обязуется уступить свои права требования, которые имеются у него по договору участия в долевом строительстве за определенную плату цессионарию (новый потребитель).

Уступка прав требований по договору допускается в случаях (ст. 11 Закона № 214-ФЗ):

• уплаты первоначальным потребителем цены договора (стоимости объекта).

 В этом случае получение согласия застройщика или иных потребителей на уступку права требования Законом № 214-ФЗ прямо не предусмотрено.

Таким образом, уступка может быть проведена на основании соглашения между цессионарием и цедентом. При этом, в адрес застройщика обязательно направляется письменное уведомление об уступке права требования по договору для надлежащего исполнения его условий новому потребителю.

• одновременного перевода долга на нового потребителя при оплате цены договора (стоимости объекта) в рассрочку (одновременная передача права и обязанности).

 В силу ст. 391 ГК РФ перевод долга с должника на другое лицо может быть произведен по соглашению между первоначальным должником и новым должником. При этом, перевод должником своего долга на другое лицо допускается с согласия кредитора и при отсутствии такого согласия является ничтожным. Если кредитор дает предварительное согласие на перевод долга, этот перевод считается состоявшимся в момент получения кредитором уведомления о переводе долга.

 Таким образом, одновременно с уступкой прав требований перевод долга новому потребителю от первоначального потребителя допускается только с письменного согласия застройщика. В этом случае после получения согласия заключаются 2 договора: договор уступки прав требований и договор о передаче долга. При этом, новый потребитель получает права требования по той части долевого взноса, который уже оплачен первоначальным потребителем, и обязуется произвести полную оплату взноса.

На практике, уступка прав требований заключается в форме письменного соглашения сторон. соглашение (договор) об уступке прав требований по договору может быть заключено в форме электронного документа.

Уступка прав требований возможна от даты государственной регистрации договора участия в долевом строительстве до даты подписания сторонами передаточного акта (иного документа о передаче объекта).

 

Существенные условия соглашения об уступке прав требований по договору:

• сведения об обязательстве, из которого вытекает право требования (п. 1 ст. 382 ГК РФ).

          Поскольку право требования вытекает из договора участия в долевом строительстве, то реквизиты заключенного договора (номер, дата, сведения, позволяющие установить объем уступаемых требований) должны содержаться в соглашении об уступке;

• государственная регистрация договора в Управлении федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии Свердловской области (адрес сайта: https://rosreestr.ru). Запись об уступке прав требования по договору вносится в Единый государственный реестр недвижимости.

В ст. 17 Закона №214-ФЗ закреплена необходимость государственной регистрации как самого договора участия в долевом строительстве, так и уступки прав требований по нему, в связи с чем, договор уступки будет считаться для третьих лиц заключенным лишь с момента такой регистрации (п. 3 ст. 433 ГК РФ).

 

В силу п. 1 ст. 390 ГК РФ цедент отвечает перед цессионарием за недействительность переданного ему требования, но не отвечает за неисполнение этого требования должником, за исключением случая, если цедент принял на себя поручительство за должника перед цессионарием.

Таким образом, первоначальный потребитель отвечает перед новым потребителем только за юридическую чистоту сделки, а именно, что уступаемое требование существует в момент уступки и ранее не было уступлено другому лицу, а также, что цедент правомочен совершать уступку и не совершал (не будет совершать) никакие действия, которые могут служить основанием для возражений должника против уступленного требования.

 

Если у вас возникла спорная ситуация по защите прав потребителей, за оказанием консультационной помощи, составлением претензии или искового заявления в суд Вы можете обращаться в консультационный пункт ФБУЗ «Центр гигиены и эпидемиологии в Свердловской области в Чкаловском районе города Екатеринбурга, городе Полевской и Сысертском районе».

Контактная информация: г. Екатеринбург, ул. 8 Марта, 177а, телефон: 8 (343) 266-54-97.